不動産をお値打ちに買う3つの方法を不動産屋の社長が教える!

不動産をお値打ちに買う3つの方法を不動産屋の社長が教える!

ブログ連続更新

239日目です(^^)/

 

不動産って高額な場合が多いですよね(^^♪

もしかしたら

一生に一回の買い物

かもしれません(^^)/

 

だからこそ

少しでもお値打ちに買いたいと思うのは

当然のことですよね(^^)/

 

現役不動産屋社長が教える

不動産をお値打ちに買う

3つの方法とは…

そんな記事ですよ(^^)/

 

不動産の価格は誰が決めるのか?

不動産をお値打ちに買うためには

不動産の価格がどう決まるのか

をまず理解する必要があります(^^)/

 

不動産の価格ってどう決まるのか?

不動産屋さんに

査定

してもらうことで決まるのかな?

確かにそうかもしれません!

 

でも

そもそも査定って何👀?

一般の方はそう思うんじゃないでしょうか(>_<)

 

査定の仕方

私が日本最大手の不動産会社に入社した時

研修で

みっちりと

不動産の査定の仕方を教え込まれました(^^)/

教えられた代表的な査定の仕方を

3つご紹介

します(^^♪

 

取引事例比較法

査定する不動産に似ている物件の

成約価格

から査定価格を出す方法です(^^♪

 

例えば

査定する土地の隣の土地が

 

3年前に坪30万円で

実際に売れていた(成約価格)場合はとても分かりやすいですよね(^^)/

 

隣ならそんなに条件は変わりません(^^♪

さらに

3年前くらいではそんなに土地相場が変わっていない場合が多いので

おなじく

坪30万円で査定します(^^♪

 

でも

注意点もあります(^^)/

近くに都合よく似たような土地の成約価格がない場合もありますよね(>_<)

そんな時はそもそも比較できないんです( ノД`)シクシク…

※他の査定方法を使います

 

原価法

原価法は建物についての査定方法です(^^)/

査定する時に

新築した場合の価格

から

築年数に応じて減額

して査定価格を出す方法です(^^)/

 

例えば

築10年の木造住宅の場合

新築で建てる場合に

2,000万円

掛かるとして

 

10年経過しているから

あと20年後に建て替えが必要になると考えて

2000÷30×20≒1333

家の価値は

1,333万円

みたいに

査定するんです(^^)/

 

注意点は

査定する建物の構造・仕様・設備・メンテナンス状況・メーカーの信頼度等によって

減額の仕方や

残存価値が

大きく違うことです(>_<)

収益還元法

賃貸用不動産などが将来生み出せそうな収益から査定価格を出す方法です(^^)/

1年間の収益を利回り(還元利回り)で割る『直接還元法』

一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する『DCF法』があります(^^♪

 

一般の人にはあまり関係がない査定方法です(>_<)

 

どうですか?

査定の仕方って分かりづらいですよね👀!

 

ちなみにここまでは

余談です(^^)/

※余談なのかぁ~い(笑)

 

伝えたいことは

査定価格はあくまでも

目安なんです(^^)/

 

結局

不動産の価格を決めるのは

売主さんなんです(^^♪

 

不動産をお値打ちに買う3つの方法

売主さんが

査定価格を参考にしたり

 

思い込みや気分によって

売出価格

を決めます(^^)/

 

相場が

坪30万円

の場所でも

坪35万円

で売り出すこともあるんです(>_<)

 

少しでも高く売りたい

のは当たり前ですからね(^^♪

 

不動産を探している時に目にする価格は

売主さんが

この価格で売れたらいいなぁ~』

って価格なんですよ(>_<)

まずはそのことを十分に理解してくださいね(^^♪

 

それだけ理解出来たら

お値打ちに買う方法が段々分かってきませんか(^^)/

 

そろそろ

お値打ちに買う方法を3つ

お伝えしますね(^^♪

  • 売りに出してから時間が経っている物件を狙う
  • 売主さんが不動産の現金化を急いでいる物件を狙う
  • 売主さんに気に入られる

 

売りに出してから時間が経っている物件を狙う

売りに出してすぐの物件に飛びついてませんか?

売主さんは売り出し始めた時は

かなり強気

な場合が多いんです(>_<)

 

でも

売りに出してから時間が経てば経つほど

段々弱気になってくるんですよ(>_<)

 

売主さんの心理状態は

『このままの値段でずっと売れなかったらどうしよう( ノД`)シクシク…』

そんな感じです(^^)/

 

そうなってこれば

厳しい値交渉が通る可能性が高いですよ(^_-)-☆

※あまり厳しすぎる値交渉をすると怒られてしまうかも…

 

売主さんが不動産の現金化を急いでいる物件を狙う

売り出してから時間が経ってなくても

お値打ちに買える時があります(^^)/

 

売主さんが急いでいる場合です(^^♪

 

売主さんは

どんな時に急ぐのでしょうか?

 

それは

期限が決まっている場合です(^^)/

期限が決まっている場合を

3つご紹介します(^^)/

  • 住み替え
  • 相続
  • 離婚

 

住み替えの場合で住宅ローンが残っていたりすると

売却が決まらないと

次の不動産

が買えないことがありますよね(>_<)

そんな時は多少

相場より安くしてでも

売却を確定させようとするんです(^^)/

 

不動産を相続した場合で

相続税

が発生する時は早く現金にしないと支払えないことがあります(>_<)

税金は待ってくれません( ノД`)シクシク…

※相続税の延納の措置もありますが一定の条件があることと利子が発生することになります

多少相場より安くしてでも早く売りたいという人が多いんですよ(^^♪

 

離婚などで財産分与のために早く売却したいこともありますよね(^^)/

ただでさえ揉めているので

少しでも早く解放されたい!

 

そんな気持ちになる人が多いんです(>_<)

多少相場より安くしてでも

精神的に楽になる道

を選ぶかもしれませんね(^^♪

 

とういうわけで

不動産を買う時は必ず

売却理由

を確認しましょう(^^)/

思った以上にお値打ちに買えることがありますよ(^^♪

 

売主さんに気に入られる

不動産の価格は

売主さんが決めます(^^)/

 

もしもあなたが売主さんだったら

好きな人と嫌いな人のどちらに

買って欲しいですか?

 

ほとんどの人が

好きな人に

買って欲しいんじゃないでしょうか?

 

ここからは実際のエピソードを

2つ紹介します(^^)/

 

マンションの売却

かなり強気な価格で売りに出していた売主さん

ようやく案内が入りました(^^)/

 

案内の時に

売主さんの奥様と買主さんの奥様の趣味が同じだったことで

すっかり意気投合(^^♪

 

売主さんから買主さんに

『あなたに是非ここに住んで欲しい(^^♪』

そんな展開になりました(^^)/

 

でも

売出価格は買主さんからすると予算オーバー(>_<)

すると売主さんが

『予算に合わせましょう(^^)/』

大幅に値引きして

契約成立(^^♪

 

土地の売却

お金に困っていない売主さん

売り出したばかりでしたが価格も相場に見合っていたので

沢山の問い合わせが入りました(^^)/

 

急いで値引きする必要は全くない状況でしたが

買主さんの購入目的が

『ここに子どもが楽しめる施設を作りたい(^^)/』

と伝えると

『そんな素敵な買主さんなら〇〇円で良いよ(大幅値引き)(^^)/』

相場をかなり下回る金額で

契約成立(^^♪

 

この2つのケースは

売主さんが

買主さんを

気に入ったことで

お値打ちになったんです(^^)/

 

好きな人には

安くしてでも住んで欲しい(^^♪

社会貢献のために

安くしてあげたい(^^♪

 

信じられないかもしれませんが

そんな素敵な売主さんも

実際にいるんですよ(^^)/

というわけで

売主さんに気に入られることでとてもお値打ちに買えることがあるんです(^^♪

 

まとめ

不動産をお値打ちに買うためには

売主さんの心理を読む!

ことがとても大切になるんです(^^)/

 

最後に価格を決めるのは

売主さんですからね…(^^)/

 

みなさんが少しでもお値打ちに不動産が買えますように…(^_-)-☆

 

今日も記事を読んで頂いてありがとうございます(^^♪

新しい記事を楽しみにしていてくださいね(^^)/

売主さんの心理を読む(^^)/

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